CFA
Diện tích sàn xây dựng
Bóc khối lượng (Bill of Quantities – BOQ) là nền tảng của toàn bộ quy trình ước tính chi phí, lập giá gói thầu và kiểm soát hợp đồng. Sai sót trong BKL trực tiếp dẫn đến thiếu/thừa dự toán, tranh chấp hợp đồng và rủi ro tài chính. Kế hoạch này chuẩn hóa quy trình theo thứ tự: xác lập thông số → bóc từng hạng mục → đối chiếu benchmark → QC hàm lượng → xuất BOQ.
01Xác Lập Thông Số Dự Án & Ma Trận Diện TíchNền tảng
1
BƯỚC 1.1 — XÁC ĐỊNH DIỆN TÍCH
Lập Ma Trận CFA / GFA / NFA / Efficiency
Đây là bước nền tảng – mọi khối lượng đều quy đổi về đơn vị diện tích sàn. Phải thống nhất định nghĩa trước khi bóc.
GFA (Gross Floor Area) = CFA + Diện tích ngoài biên tường ngoài
CFA (Construction Floor Area) = Tổng DT sàn đo đến mép ngoài tường bao
NFA (Net Floor Area) = CFA − Vách, cột, hộp kỹ thuật, sảnh thang
Efficiency Ratio = NFA / GFA × 100%
✓
CFA từng tầng điển hình — tầng hầm, podium, điển hình, kỹ thuật, máim²/tầng✓
Số tầng mỗi loại — N hầm, M podium, P tầng điển hình, Q tầng đặc biệtsố tầng✓
Tổng CFA toàn công trình = Σ(CFA_i × n_i)m² tổng✓
Efficiency ratio mục tiêu — chung cư cao tầng thường 70–80%%✓
Diện tích thông tầng, giếng trời — trừ ra khỏi CFA tầng tương ứngm²✓
Diện tích sân thượng, tum, mái tôn — tính riêng theo từng loại máim²
2
BƯỚC 1.2 — THÔNG SỐ CHIỀU CAO
Xác Định Chiều Cao Tầng & Chiều Cao Tự Do
Chiều cao tầng ảnh hưởng trực tiếp đến khối lượng cột, vách, tường bao, facade, MEP vertical.
H_tầng = Cao độ sàn hoàn thiện tầng trên − Cao độ sàn hoàn thiện tầng dưới
H_thông thủy = H_tầng − Dày sàn − Dày trần kỹ thuật (MEP + trần hoàn thiện)
H_cột/vách = H_tầng − Dày dầm (nếu có dầm)
✓
H tầng hầm — thường 3.0–3.6 m (đảm bảo thông thủy ≥ 2.4 m + MEP ~0.5 m)m✓
H tầng podium/thương mại — 4.2–5.4 m (không dầm + flat slab)m✓
H tầng điển hình căn hộ — 3.1–3.4 m (thông thủy 2.65–2.8 m)m✓
H tầng kỹ thuật — 2.5–3.0 m (chứa thiết bị AHU, bể nước mái)m✓
Cao độ đỉnh công trình = Σ H_tầng + cao trình ±0.000 so mặt đấtm ÂĐ
02Bóc Khối Lượng Kết CấuHạng mục 1
| Mã hạng mục |
Cấu kiện |
Cách bóc |
Đơn vị |
Ghi chú |
| ▸ A — PHẦN NGẦM (Tầng hầm & Móng) |
| KC-A01 |
Cọc khoan nhồiĐường kính D600–D1500 |
Số cọc × chiều dài cọc × π×(D/2)² → m³ bê tông; kg thép theo bản vẽ cốt thép cọc |
m / m³ / kg |
Cao RR Kiểm tra hệ số khuyếch đại BT cọc |
| KC-A02 |
Đài cọc & giằng móng |
Từng đài: D×R×Cao × (1 − trừ cọc xuyên qua); giằng = dài × tiết diện |
m³ / kg |
Cộng thêm bê tông lót 100mm |
| KC-A03 |
Tường tầng hầm (vách hầm) |
Chu vi × H_tầng hầm × dày vách − cửa xuyên qua |
m³ / kg |
Tính cả vách ngăn & tường thang bộ |
| KC-A04 |
Sàn tầng hầm & pit thang máy |
CFA_hầm × dày sàn − lỗ hộp kỹ thuật > 0.25m² |
m³ / kg |
Pit thang máy tính riêng |
| ▸ B — PHẦN THÂN (Từ ±0.000 đến mái) |
| KC-B01 |
Cột BTCTTiết diện thay đổi theo tầng |
Σ(Tiết diện_i × H_cột_i × Số lượng_i) theo từng nhóm tầng; kg thép = Σ thanh cốt thép |
m³ / kg |
Tách biệt cột tròn / chữ nhật |
| KC-B02 |
Vách / lõi thang máy / BTCT |
Diện tích mặt đứng × dày − lỗ mở cửa; nhóm theo tầng điển hình |
m³ / kg |
Lớn nhất ~30–40% tổng BT thân |
| KC-B03 |
Dầm BTCTDầm chính, dầm phụ, lanh tô |
Dài thực (tim–tim trừ 0.5×tiết diện 2 đầu cột) × tiết diện; trừ phần giao dầm–dầm |
m³ / kg |
Phân biệt dầm main / secondary / band beam |
| KC-B04 |
Sàn BTCTFlat slab / sàn dầm / waffle |
CFA_tầng × dày sàn − Σ lỗ >0.25m²; flat slab: cộng thêm drop panel |
m³ / kg |
Sàn ban công tính riêng |
| KC-B05 |
Cầu thang BTCT |
Dạng triển khai: chiếu nghỉ + vế thang × dày bản + bậc thang; tính theo từng lồng thang |
m³ / kg |
Cầu thang bộ + thang thoát hiểm |
| KC-B06 |
Kết cấu mái & sênô |
Dầm mái + sàn mái + sênô theo chu vi + bể nước mái (tường + sàn đáy) |
m³ / kg |
Tính thêm tum thang, mái tum |
📐 Nguyên tắc bóc kết cấu: Luôn bóc BT và thép riêng. Thép bóc từ bản vẽ cốt thép (nếu có BVTC) hoặc dùng hàm lượng thép kg/m³ theo benchmark khi chỉ có thiết kế sơ bộ. Không được gộp chung "công tác BTCT" mà không tách BT + CT + Ván khuôn.
03Bóc Khối Lượng Hoàn ThiệnHạng mục 2
| Mã | Hạng mục HT | Cách đo & bóc | Đơn vị | Lưu ý |
|---|
| ▸ C — HOÀN THIỆN BÊN TRONG (Khu chung & Căn hộ) |
| HT-C01 |
Trát tường trongVữa xi măng / gypsum |
Diện tích tường thực − cửa − cửa sổ − ốp gạch (tránh đo 2 lần); nhân hệ số mặt tường 2 phía |
m² |
HT-C01 và HT-C03 không được trùng nhau |
| HT-C02 |
Sơn tường & trần |
DT tường trát + DT trần trống (trừ diện tích trần thạch cao) × lớp sơn |
m² |
Phân biệt sơn nội thất / ngoại thất / chống thấm |
| HT-C03 |
Ốp gạch tườngToilet, bếp, ban công |
Đo từng phòng: chu vi × H_ốp − cửa + đường viền; tính theo type căn hộ × số lượng căn |
m² |
Phân biệt gạch 30×60, 60×120, mosaic… |
| HT-C04 |
Lát sànGạch / đá / gỗ / vinyl |
CFA_phòng − tường − cột; cộng thêm 5–8% hao hụt tùy khổ gạch và pattern |
m² |
Tách biệt theo loại vật liệu & khu vực |
| HT-C05 |
Trần thạch cao |
DT trần hoàn thiện theo thiết kế nội thất; cộng thêm DT vách ngăn thạch cao (nếu có) |
m² |
Phân biệt trần phẳng / trần giật cấp / trần cong |
| HT-C06 |
Cửa gỗ nội thất |
Đếm số lượng cửa theo type (phòng ngủ, WC, tủ); tính ô cửa + khung bao + phụ kiện |
cái / bộ |
Phân biệt cửa 1 cánh, 2 cánh, cửa lùa |
| HT-C07 |
Cửa nhôm / kính & cửa sổ |
Đo theo ô: rộng × cao × số lượng; tách biệt frame nhôm, kính tempered, kính hộp |
m² / bộ |
Tính cả ngưỡng cửa và seal |
| HT-C08 |
Thiết bị vệ sinh |
Đếm theo type căn hộ: toilet, lavabo, sen tắm, bồn tắm, phụ kiện; nhân số lượng căn |
bộ |
Tách thiết bị sanitaryware và phụ kiện inox |
| ▸ D — HOÀN THIỆN NGOẠI THẤT |
| HT-D01 |
Curtain wall & Facade |
DT mặt đứng tổng = chu vi × H_tổng công trình − cửa − đặc; phân loại theo góc nghiêng, đặc/kính |
m² |
Chi phí cao Cần đo chính xác |
| HT-D02 |
Ốp đá / gạch / composite ngoài trời |
DT mặt đứng phần đặc: đo trực tiếp từ bản vẽ mặt đứng + mặt cắt khai triển |
m² |
Phân biệt vật liệu theo từng zone mặt đứng |
| HT-D03 |
Chống thấm sàn mái & ban công |
DT sàn mái + DT ban công + hất sênô (leo tường 200–300mm) + cổ ống thoát |
m² |
Phân biệt chống thấm loại I / II theo độ ẩm |
04Bóc Khối Lượng MEP (Cơ Điện)Hạng mục 3
⚡ Hệ thống Điện (ELV + Power)
Cáp điện hạ thế: tổng m dây theo sơ đồ single-line; tính m/m² = 4–8 m/m² CFA
Tủ điện (MSB, DB, SMDB): đếm theo số lượng tầng + khu vực phục vụ
Đèn chiếu sáng: DT sàn ÷ diện tích phục vụ mỗi đèn (lux plan)
Ổ cắm, công tắc: đếm điểm theo bản vẽ layout điện từng phòng × số căn
Máy phát điện dự phòng: tính công suất, đếm thiết bị 1 cái; thể tích bể dầu
Hệ thống solar panel mái: DT mái hữu dụng × Watt/m² → số tấm pin
💧 Hệ thống Cấp Thoát Nước
Ống cấp nước sinh hoạt: m dài ống HDPE/PPR theo sơ đồ trục đứng + ngang tầng
Ống thoát nước thải & nước mưa: m dài ống PVC thoát sàn, thoát ban công, thoát mái
Bể nước ngầm: thể tích m³ = nhu cầu dùng nước × 2 ngày dự trữ
Bể nước mái: thể tích + kết cấu bể BT / inox + đường ống kết nối
Hệ bơm nước: số lượng bơm, kW, đếm theo khu vực áp lực
Hệ thống xử lý nước thải: thể tích bể tự hoại + bể gom + thiết bị xử lý
❄️ HVAC (Điều hòa & Thông gió)
Chiller / FCU: công suất RT tính theo cooling load = 300–400 BTU/ft²; đếm số FCU theo phòng
Ống gió (duct): tổng m² DT tiết diện ống × hệ số uốn, nối (thường +15%)
Ống nước lạnh (chilled water pipe): m dài ống đồng/thép theo riser và nhánh ngang
AHU / PAU: đếm số thiết bị theo tầng kỹ thuật và tầng hầm
Quạt tăng áp cầu thang: đếm số lượng quạt × số cầu thang thoát hiểm
Thông gió tầng hầm: thể tích hầm / ACH (Air Change per Hour) → CFM cần → số quạt
🔥 PCCC & Hệ thống đặc biệt
Sprinkler: 1 đầu phun/9–12m² (văn phòng); m dài ống thép mạ kẽm DN25–DN150
Họng tiêu & hộp PCCC: 1 họng/500m² sàn hoặc theo bán kính 30m; đếm số lượng
Bể nước PCCC: thể tích theo TCVN 7336; tính BT bể + thiết bị bơm PCCC
Camera CCTV & kiểm soát ra vào: m dài cáp + số đầu camera theo diện tích phủ
Hệ thống BMS: số điểm kết nối (input/output points) × đơn giá điểm; servers và panel
Thang máy: đếm số cabin × tải trọng (người/tải) × tốc độ m/s × số dừng
⚠️ Lưu ý MEP: Khi chưa có thiết kế MEP chi tiết, dùng hàm lượng benchmark $/m² CFA để ước tính sơ bộ. Khi có SD/DD, bóc theo m dài ống/cáp từ single-line diagram. Khi có CD (bản vẽ thi công), bóc chi tiết từng đoạn ống/dây theo bản vẽ shop drawing.
05Bóc Khối Lượng Cảnh Quan & Hạ Tầng Ngoài Hàng RàoHạng mục 4–5
| Mã | Hạng mục | Cách bóc | Đơn vị | Benchmark |
|---|
| ▸ E — CẢNH QUAN NỘI KHU |
| CQ-E01 |
Nền sân & đường dạoĐá, gạch block, bê tông xi măng |
DT mặt bằng nội khu − footprint công trình − hồ nước − cây xanh mảng |
m² |
200–500 k/m² |
| CQ-E02 |
Hồ cảnh / hồ bơi |
Thể tích hồ (đáy + thành) × dày BT; DT lát đáy hồ; hệ thống tuần hoàn nước |
m³ / m² |
Hồ bơi: 5–8 tr/m² |
| CQ-E03 |
Cây xanh & thảm cỏ |
DT thảm cỏ (m²); đếm số cây theo chủng loại (cây bóng mát / cây cảnh / bụi) |
m² / cây |
Cây ≥ 50–500k/cây |
| CQ-E04 |
Chiếu sáng cảnh quan ngoài trời |
Đếm số cột đèn + đèn âm đất + đèn pha công trình; m dài cáp ngầm |
bộ / m |
3–8 tr/bộ đèn |
| CQ-E05 |
Hàng rào & cổng |
m dài hàng rào × H × loại (sắt / bê tông / kính) + cổng chính + cổng phụ |
m dài |
1–3 tr/m dài |
| ▸ F — HẠ TẦNG KỸ THUẬT NGOÀI |
| HT-F01 |
San nền & đào đắp |
Khối lượng đào đắp = DT lô đất × (cao độ thiết kế − cao độ hiện trạng) ± hệ số tơi |
m³ |
Đào: 70–120k/m³ |
| HT-F02 |
Đường nội bộ & bãi đỗ xe ngoài trời |
DT đường × cấu tạo: BT nhựa 50mm + cấp phối đá dăm 200mm + cát nền 150mm |
m² / m³ |
350–500k/m² |
| HT-F03 |
Hệ thống thoát nước mưa nội khu |
m dài rãnh thoát + cống hộp + hố thu + giếng thăm; đấu nối ra hệ thống đô thị |
m / cái |
— |
| HT-F04 |
Đấu nối điện – nước – viễn thông |
m dài ống bảo vệ cáp ngầm + giếng cáp + trạm biến áp (nếu có); tuyến ống nước đến đồng hồ tổng |
m / trạm |
— |
06Kiểm Tra Hàm Lượng & BenchmarkQC / Soát xét
Sau khi bóc xong toàn bộ, quy đổi về đơn vị kg/m² CFA hoặc m³/m² CFA và so sánh với benchmark dự án tương tự. Sai lệch >±15% cần làm rõ nguyên nhân.
Kết cấu thân
Bê tông & Thép
Bê tông tổng0.45–0.65 m³/m²
Thép cột + vách120–180 kg/m²
Thép sàn25–40 kg/m²
Thép dầm40–70 kg/m²
Tổng thép / BT120–160 kg/m³
Ván khuôn3.5–5.0 m²/m²
Hoàn thiện
Nội & Ngoại thất
Gạch lát sàn0.95–1.05 m²/m² NFA
Gạch ốp tường0.35–0.55 m²/m² NFA
Sơn tường + trần2.5–3.5 m²/m² CFA
Trần thạch cao0.70–0.90 m²/m² CFA
Cửa / 100m² CFA1.5–2.5 bộ
Facade kính0.30–0.50 m²/m² CFA
MEP Cơ điện
Hệ thống kỹ thuật
Cáp điện tổng5–9 m/m² CFA
Ống nước tổng1.5–2.5 m/m² CFA
Ống gió HVAC0.3–0.6 m²/m² CFA
Đầu sprinkler1 đầu / 9–12m²
Chi phí MEP/CFA3.5–5.5 triệu/m²
Thang máy1 thang / 40–60 căn
Móng & Ngầm
Cọc & Tầng hầm
Số cọc / 100m² GFA1.5–3.0 cọc
BT cọc / m² GFA0.15–0.30 m³/m²
BT đài + giằng0.08–0.15 m³/m²
Chiều sâu hầm / tầng3.0–3.6 m/tầng
Tường vây (nếu có)0.6–1.0 m dày
Chống thấm hầm1.1–1.3 m²/m² sàn hầm
Cảnh quan
Ngoại khu & Hạ tầng
DT cảnh quan / CFA15–30% CFA tổng
Cây xanh / 100m²2–5 cây lớn
Chi phí CQ / m² ngoại khu1.5–4.0 tr/m²
Đường nội bộ / CFA8–15%
Tổng hợp chi phí
Chi phí xây dựng / m² CFA
Kết cấu + móng5–9 tr/m²
Hoàn thiện cơ bản3–5 tr/m²
MEP tổng3–6 tr/m²
Cảnh quan + HT ngoài0.5–2 tr/m²
Tổng xây dựng12–22 tr/m²
07Bảng Kiểm Tra Hàm Lượng Chi TiếtQC Checklist
| Chỉ số kiểm tra |
Đơn vị |
Ngưỡng tham chiếu |
Cách tính |
Kết quả mong đợi |
| Hàm lượng thép cột + vách / BT cột + vách |
kg/m³ |
150 – 250 kg/m³ |
Tổng kg thép ÷ Tổng m³ BT (cột+vách) |
Đạt |
| Hàm lượng thép sàn / BT sàn |
kg/m³ |
80 – 140 kg/m³ |
Tổng kg thép sàn ÷ Tổng m³ BT sàn |
Đạt |
| Hàm lượng thép dầm / BT dầm |
kg/m³ |
100 – 180 kg/m³ |
Tổng kg thép dầm ÷ Tổng m³ BT dầm |
Đạt |
| Tổng thép / m² CFA |
kg/m² |
80 – 150 kg/m² |
Tổng kg thép toàn CT ÷ Tổng CFA |
Kiểm tra |
| BT tổng / m² CFA |
m³/m² |
0.45 – 0.70 m³/m² |
Tổng m³ BT (thân) ÷ Tổng CFA thân |
Đạt |
| Ván khuôn / BT |
m²/m³ |
3.5 – 5.5 m²/m³ |
Tổng m² ván khuôn ÷ Tổng m³ BT |
Đạt |
| Gạch lát / m² NFA |
m²/m² |
0.92 – 1.08 |
Tổng m² gạch lát ÷ Tổng NFA căn hộ |
Đạt |
| Sơn tường / m² CFA |
m²/m² |
2.2 – 3.8 |
Tổng m² sơn (trong + ngoài) ÷ Tổng CFA |
Kiểm tra |
| Cửa nội thất / 100m² NFA |
bộ |
3.5 – 6.0 |
Số bộ cửa ÷ (Tổng NFA / 100) |
Đạt |
| Đầu phun sprinkler / 100m² CFA |
đầu |
8 – 12 đầu |
Số đầu phun ÷ (Tổng CFA / 100) |
Đạt |
| Cáp điện / m² CFA |
m/m² |
4 – 10 |
Tổng m dây điện ÷ Tổng CFA |
Kiểm tra |
| Efficiency (NFA/GFA) |
% |
70% – 82% |
NFA ÷ GFA × 100% |
Đạt |
| Chiều cao thông thủy tầng điển hình |
m |
≥ 2.65 m |
H_tầng − sàn − trần kỹ thuật |
Đạt |
| Chi phí xây dựng / m² CFA (sơ bộ) |
triệu/m² |
12 – 22 tr/m² |
Tổng dự toán XD ÷ Tổng CFA |
Kiểm tra vs TT |
| Hàm lượng thép móng + cọc / m² GFA |
kg/m² |
40 – 90 kg/m² |
Kg thép (cọc + đài + giằng) ÷ GFA |
Đạt |
08Quy Trình 3 Vòng Soát Xét BOQQC 3 lớp
R1
VÒNG 1 — TỰ KIỂM TRA (Self-Check)
Người bóc tự soát xét trước khi nộp
✓
Kiểm tra tổng diện tích bóc = tổng CFA từ bản vẽ (sai lệch < 1%)✓
Kiểm tra không bỏ sót hạng mục trong checklist danh mục công việc✓
Kiểm tra đơn vị đo lường nhất quán (m / m² / m³ / kg / cái) không bị nhầm✓
Kiểm tra công thức Excel không có #REF!, #DIV/0!, hoặc giá trị âm vô lý✓
Tính hàm lượng sơ bộ và so sánh nhanh với benchmark
R2
VÒNG 2 — ĐỒI CHIẾU CHÉO (Peer Review)
Kỹ sư/QS khác kiểm tra độc lập
✓
Bóc thử 3–5 khu vực đại diện độc lập → so sánh với người bóc chính (sai lệch < 3%)✓
Kiểm tra cách xử lý các giao cắt cấu kiện (cột – dầm – sàn, dầm – dầm)✓
Đối chiếu danh mục BOQ với phạm vi hợp đồng (scope of work) từng gói thầu✓
Kiểm tra không đếm trùng giữa các hạng mục khác nhau (ví dụ: tường xây vs tường vách BTCT)✓
Đối chiếu số liệu với tổng mặt bằng và mặt cắt để phát hiện sai lệch lớn
R3
VÒNG 3 — PHÊ DUYỆT (Senior Review)
Chủ trì / Senior QS phê duyệt & phát hành
✓
So sánh hàm lượng toàn bộ với ít nhất 2 dự án tương tự đã hoàn thành✓
Kiểm tra chi phí/m² CFA tổng và từng hạng mục có nằm trong dải hợp lý✓
Phê duyệt danh mục dự phòng (Provisional Sum / Contingency) hợp lý✓
Ký duyệt BOQ và phát hành phiên bản chính thức kèm mã revision✓
Lưu trữ hồ sơ bóc khối lượng gốc (file BKL, bản vẽ đã mark-up, biên bản QC)
09Công Cụ & Phần Mềm Hỗ TrợTools
10Sản Phẩm Đầu Ra & Quản Lý Phiên BảnDeliverables
📋
BOQ chi tiếtBảng KL đầy đủ theo WBS, có mã công việc, đơn vị, số lượng
📈
Báo cáo BenchmarkSo sánh hàm lượng thực tế vs chuẩn; biểu đồ deviation từng hạng mục
🗃️
File BKL gốcFile Excel/Revit có công thức, linked bản vẽ; lưu revision A, B, C...
✅
Biên bản QCBiên bản 3 vòng soát xét có chữ ký; danh sách sai lệch đã xử lý
💰
Dự toán sơ bộÁp đơn giá benchmark → tổng chi phí xây dựng gói thầu tham chiếu
📦
BOQ rút gọn (HSMT)Phiên bản dành cho nhà thầu điền giá; ẩn cột tính toán nội bộ
📐
Bản vẽ mark-upBản vẽ đã đánh dấu vùng đã bóc; màu sắc theo từng hạng mục
🔄
Nhật ký thay đổiLog revision khi thiết kế thay đổi; cập nhật BOQ và thông báo ảnh hưởng